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重庆中国彩灯城 文化创意书
单 位: 重庆仙鹤彩灯设计有限公司
撰稿人: 周 明 生 2007年7月7日
发展纲要
- “重庆中国彩灯城”由南区、北区组成。
玉清寺南门，新桥医院北门。
南区——九龙坡区华岩镇新政村。
北区——沙坪坝区歌乐山镇山洞村。
定位：世界唯一永不沉默的夜生活航空母舰。
主题宣广：游歌乐山、住彩灯城
- 产业统筹：
彩灯产业（中国花灯博览会）
老年产业（重庆仙鹤国际安养中心）
旅游产业（重庆歌乐山旅行社）
电子商务（重庆仙鹤彩灯设计有限公司电子商务部）
- 南区景观：
中华龙文化（2亿年前至今龙的演变）
龙的传人（5000年中华史精选100个帝王）
传统24孝灯组、巴渝文化灯组、抗战文化灯组
工艺美术品产业基地
老年产品一条街
园林花卉盆景一条街
巴渝民间艺术创作汇演基地
重庆心理学会老年心理研究所
重庆精神卫生中心老年康复研究所
中国古科技馆
重庆仙鹤国际安养中心玉清园
圆红灯笼10000个
主题宣广：佛住华岩寺、人入玉清园
- 北区景观：
二郎关驿站
三炮台
石垭口观音庙
郎关直道石刻
秦良玉大战奢崇明
赵子龙携阿斗
杨二郎（神话杨戬）
李二郎（李冰子）
清水溪青龙庙
碑口能人寺净修林
凉风垭仁守寺
望乡台
蛮子洞
巴国神殿
巴人图腾塔
白虎泉
山洞62处抗战遗址
重庆仙鹤国际安养中心孝心园、银发园、晚情园、夕阳园
4座大彩门、16座中彩门、20000个圆红灯笼
主题宣广：西方山洞、天上人间
- 创建模式：
整体规划、分项招商、阶段投入、建点连线
- 发展战略：
继续进行国内外灯展，沟通中西文化、传播人类文明
长江沿线区县发展老年产业连锁园，老人旅行式食宿
充分发挥中国彩灯设计网优势、宣传彩灯城、宣传重庆、积极开展电子商务
- 老年产业营销模式：
实行钻石、红宝石、绿宝石、翡翠优惠卡
钻石卡：全免费（渝籍全国劳模）
红宝石卡：6折优惠（渝籍省部级劳模）
绿宝石卡：7折优惠（业务关系）
翡翠卡：8折优惠（内部掌握）
普客入住价格：1200——2500元/月
- 知识产权体系：
著作权----重庆中国彩灯城
中国花灯博览会
重庆歌乐山山洞庙会
商标----中彩、巴乡清、仙鹤、山洞羊肉、渝姐
通用网址：中国彩灯设计网
主题宣广：仙鹤飞处、绚丽辉煌
域 名：重庆仙鹤、彩灯、夕阳红、仙鹤、
歌乐山旅游、中梁山旅游
主题宣广：知识经济、品牌经营、
大项目、大投入、大营销
本公司诚邀全球盟友精诚合作、共谋发展！现资金需求总额2亿美金。
“重庆仙鹤国际安养中心”——商业计划书
撰稿人：周明生
一、概况：
“重庆仙鹤国际安养中心”隶属重庆仙鹤彩灯设计有限公司老年产业事业部。公司另设彩灯产业事业部，负责“重庆中国彩灯城”的建设。设旅游产业事业部，负责都市游、国内游经营。各事业部的发展与共进，将促进公司集团化发展。
“重庆仙鹤国际安养中心”位于重庆市沙坪坝区歌乐山镇山洞村坪上社仙鹤庄园，占地30亩，土地承包使用期35年，交通方便，环境优美。北邻巴渝古道二郎关，南靠巴人蛮子洞，巴渝文化浓郁，山洞村现存庙宇四座<凉风哑仁守寺、石哑口观音庙、清水溪青龙庙、碑口能仁寺静修林>，宗教文化厚重。现存著名陪都遗址，遗迹63处，集抗战文化之大成。
“重庆仙鹤国际安养中心”距山洞村2公里，歌乐山镇6公里，沙坪坝区中心lO公里，均为水泥硬化路面，交通便捷，往来方便、水务公司自来水通达生活办公楼，北面沙湾自备泉水，日出水量300吨左右，已在沙区农水局办理国家水资源专属权使用手续。己建办公楼一栋600平方米，别墅二栋700平方米，在建别墅17栋6000平方米，拟建会所二栋4000平方米。民用电已接上山，动力电315千瓦变压器正办理安装手续。天然气使用手续申办中。
计划2006年底2007年初接待首批400名老人入住，三年内入住老人1200名，以后视其发展情况逐年增多。
二、老年人口及产业状况
据2005年市统计局的重庆市人口老龄化总体状况分析数据显示，老年人口<65岁及以上人口>的数量为307.78万人，占全市总人口的11%，其中单身老人占老年人口的36.7%，重庆老年人口平均寿命男性70岁、女性75岁。2006年初统计，我市60岁以上老人超过414万，预计2010年超过500万。又据 2006年全国老龄工作委员会办会室首次公布的我国人口老年化百年预测，目前我国己进入老龄社会，并且处于快速老龄阶段。
<中国人口老龄化发展趋势预测研究报告>指出：从2001年到2100年的一百年间，可以划分为快速老龄化，加速老龄化，重度老龄化三个阶段。中国1999年进入老龄化社会，2004年底，中国六十岁及以上老年人口已达到1.43亿，占全球人口总量四十分之一，是世界老年人口最多的国家。2037年将超过4亿，仅次于印度位居第二老年人口大国。老年人口发展超势呈现五大特征：老龄化速度最快，65以上老年人口占总人口的比例从7%提升到14%，老龄化超过现代化，中国老年人末富先老，发达国家老年人先富后老或富老同步。东部比西部先老，上海1979年进入老年社会，宁夏2012年进入老年社会。农村比城市先老，农村老龄化水平高于城镇1.24百分点，并将持续到2040年。老太太多于老头子，老年人口女性比男性多出464万人，2049年将达到峰值，多出2645万人，二十一世纪下半叶，多出的女性老年人口基本稳定在1700-1900万人。
如此庞大的老年人口群，造就了一个夕阳产业。政府对此国情极为重视，制定了一系列产业政策。就重庆而言，于2005年在国际会议展览中心举办了首届老年产业博览会，吸引了国内8个省市区及香港，韩国，美国等地的老年日用品厂商参展。并签定≤重庆、四川、山东、宁夏、四省市区老年旅游、中长期疗养多边合作协议≥，联手利用天南地北的概念打造“夕阳红”旅游，合作项目资金达2.6亿元。又在渝北区黄泥谤规划我市首条老年产业一条街，吸引老年旅游，老年保健、老年生活用品的厂商入驻。同时，在渝北区冉家坝创建老年社区，集老年公寓、住宅、医疗、购物、休闲、娱乐于一体。重庆老人一年耍脱50亿。
今后五年内，我市将建500个五保家园，打造“以敬老院为依托，以五保家园为主体，以包户抚养为补充”的供养体系。
经调研发现，目前我市许多养老院的设施多数是二十世纪80年代修建的，房屋质量、设施水平、功能设置、活动场所缺限很大。室内无卫生间，洗澡不万便，没有医疗设施，文化生活贫乏，工作人员不懂老年心理，老人护理，员工队伍整体素质低下，管理无方……使得一些人梦想寻求集养老、休闲、疗养、送终等功能为一体的养老机构，遍访无门。
基于上述因素，我们决定创办“重庆仙鹤国际安养中心”项目，打造一个中、高档老年社区，满足老年市场的需要，服务社会，为政府分忧解难。
三、规划
该项目经沙区民政局审查己签发“同意筹办福利机构的批复”，我公司己强力推进基础设施建设，力求高标准，大规模，目标客户定位于中，高端市场，而收费在中、下水准，努力提供超值服务。
住房由重庆航天设计院设计出A、B、C、D、E五种户型，活动会所二座。老人的吃、住、娱乐分离。住在户型房，家俱电器统一配制，吃在会所食堂，娱乐在会所公共场所，配备医疗门诊所，美容美发，盲人按摩。
“重庆仙鹤国际安养中心”下设，银发园、孝心园、晚情园、夕阳园 。已启动示范点银发园的建设并初具规模。已落实发展用地50年土地租用权。银发园位于山洞村坪上社，孝心园位于长五间社，晚情园位于新房子社，夕阳园位于凉风垭社。银发园占地30亩。其他园区用地面积按实际占地丈量，租地价格按当时地价下浮10%，实行老年产业优惠价格。
经营模式:整体营销、分园居住、品牌经营、持续发展。
公司实行事业部制，推行现代企业管理制度，各园独立核算，自负赢亏，成为独立的利润中心。
员工实行社会招聘，主要对象是4050下岗工人，待业工员，闲散人员，这类人员思想品德好，社会阅历丰富，心理状态成熟，性格基本定型，能吃苦耐劳，任劳任怨，聘请专家对他们进行思想教育，老人心理，老人护理专业培训，提高他们综合素质，他们与六十岁以上老人代沟距离短，容易和老人打成一片，利于工作。再则，又为国家再就业工程作贡献，使4050人员经过严格培训后走上适合他们特点的新岗位，为社会服务，增加自己的收入，改善家庭生活。
设想各园住户互换，促进各园互助学习，竞争、创优、提高服务质量，增添老人新鲜感，利于老人心身健康。
入住老人以现身说法不但能带来客户，还将带来大量长期客源，这就是他们的亲朋好友，我们必须大力拓展这一市场，为老人的亲朋好友提供吃住行游购乐综合性廉价服务项目，整体提高经营效益。集养老、休闲、娱乐、旅游、疗养、送终为一体，免除老人及家人的后顾之优，大力加强老年之家文化生活，确保老人身心健康，安度晚年，驾鹤西去。
四、经济分析:
先从房建说起。按现行房屋设计，公司采用承包建房形式，以每平方米550元包干价承包给建筑单位，平均一栋房屋二楼-底300平方米，计16.5万元，装修、家俱、电器、8.5万元，共25万元。每栋可住25人，按重庆市内中挡住宿标准平均每人每月600元计算，房租收入1.5万元，25万基建费17个月收回。每人每月生活费180元另行收取，采用自助支形式料理。
按每八个老人一个服务员计算，一栋房屋三个服务员，包食宿平均工资每人每月1000元，每月3000元，每年3.6万元，需用三个月房租支付。成本增加到20个月收回。
一线员工除外，管理、营销、其它综合性人员每栋房屋加三人，包食宿每人每月工资平均按1500元计算，每月4500元，每年5.4元，需4个月房租支付，成本增加到24个月<两年>收回。
24个月房租收入36万元，12个月人头费9万元，加12个月人头费9万元，这样，收入36万元，支出25万基建费，24个月人头费18万元，缺口9万元，既还需6个月房租支付。实际上，30个月的房租才能支付。30个月减去24个月尚欠6月人头费4.5万元，30个月经营中的其它收入足以消化这4.5万元，如甲等房每人每月800元，特等房每人每月1000元，超出标准收入600元部分能够抵消不可预见支出。
按现房安排，每栋不只住25人，但是应考虑住房率不足，即客源只够70%，80%住房率。水电气及综合费用是依据住房率高低有所上升下降。总之，现在只能从理论上作概算，不能替代经营开始后的日报，月报表。
我们暂以首期入住400人计算，按20%的夫妻老人算，就涉及320个家庭，每个家庭的亲朋好友按20人计算，直接关联6400人，这可是老年之家的常客，入住到1000老人，800个家庭。16000个常客，食宿、娱乐、旅游就是一个不小的市场。这是我们营销的主攻方向，利润增长点。
可以自信地说，依靠银发园为起点，逐步延伸，扩大战果，稳步建设新园，探索新的营销模式，老年产业可以直入发展快车道。
换一种简便的经济分析法；
每栋房屋基建费25万元，分为10年摊销完毕，每年2.5万元，每月2000元，每月水电气综和费用1000元，设施费1000元，人员工资3000元，不可预见费1000元，每月运行成本8000元，每栋房屋按25人80%入住率20人平均600元共12000元，每月利润4000元，每年每栋利润4.8万元，10栋48万元，计划建房40栋，每年利润200万元。
每栋房屋投资25万元，40栋计1000万元，会所200万元，水电气绿化综合投资100万元，共1300万元。
每年利润200万元，10年2000万元，减去前期投入1300万元，利润700万元，10年中的一切费用己自行消化，若风险投资以10年退出机制运作，利润回报率达65%。如投资入股，利润占70%，按30年计算，利润占1470万
元。
这里有一个规模效益问题，规模越大相对利润越高，相对费用支出越少。投资规模可依据融资实际到位情况增大或缩小。
我们追求大规模。
五、运作模式：
下列模式是养老常规模式：
- 养儿防老：
中国封建社会几千年，“积谷防饥，养儿防老”的意识根深蒂固，靠子女在家中养老或由子女出资将老人送到敬老院养老是一般方式。
- 老人自养：
老人靠自己的退休金，养老保险金自养，在家中或去敬老院是大势。
- 以房养老：
老人靠自己一生积蓄购房自养。“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。美国盛行以倒按揭贷款，放贷对象是62岁以上的老人。中国南京汤山“温泉留园”在国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市60平方米以上产权房，年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。
随着市场经济社会的发展，养儿防老越来越不现实，两个后代供养四个老人不太可能。老人自养也有诸多缺限，高薪阶层，创业成功的老板必竟是少数，绝大多数老人靠微薄的退休金、养老保险金度日。打工族无法积聚资本，一生积蓄能购买一套房子就不错了，总想作为遗产传给后人，不管后人以房养老实不忍心。
抛弃传统的遗产观念，“莫把真心空计较，儿孙自有儿孙福”，让后人自己去创造人生，老人以房养老，加上退休金或保险金过日子，不失为老人的一条致富路。
- 人生安养：
这种模式与老人自养不同。老人自养是靠自己的养老金度日或靠自己积蓄购买的房子“以房养老”过日子，而人生安养是从青年开始，依据社会当时的收入水平消费标准，以及养老保险金收取的额度为指数，以年龄分段，按不同年龄段收取定额资金，年龄小少收，年龄大多收，入园后住宿标准不同收费标准各异，统一积存到老年之家，形成基金，交指定银行信托，不论男女不问年龄-到交款规定年限，收足养老款项就可入住老年之家，免除吃、住、行、医、死、葬等一切费用，彻底解除老人及家人的后顾之优。同时不影响当事人积蓄，也不影响购房后作为遗产留传后人。入园人员医疗保险由老年之家统一收取后交付指定保险公司。
这一模式已在日本兴起，在中国台湾盛行。但在中国大陆属创新经营。凡是世界上行之有效先进的东西都是人类的共同财富。目前，我公司详细考察了台湾的“人生安养”模式，对它的理念、内容、形式、政府的配套举措，社会反响，亮点何在，生命力有多强，前景如何进行了深入研究，为创新营销重庆仙鹤国际安养中心做好了准备。
我们认为采用“人生安养”模式能使老年产业稳步快速发展。资金集中后，专款专用，银行信托，月月审计，法律监督，钱只用于租地，征地，建房，增收老人，不断增值，没有投资风险。不同于上市公司圈钱后投资产品，企业多元化发展，风险增加。现在的养老保险制度不利于老年产业的发展，等到老人年限到了承付养老金，大量的养老金闲置，不利于社会资源的整合。如果要使养老保险金增值，入市或投资老年产业以外的产业风险巨大。甚至大量的养老保险金被一些人挪为它用，增加了养老保险者的风险。必须专款专用，滚动发展，取立于民用之于民，造福社会。
六、风险规避：
市场巨大，客源不愁。风险主要在于人多无法接待或客满服务质量降低，社会经济效益欠佳。
有效举措是精选员工，聘请心理专家，护理专家，政治思想工作者，做好常年员工培训工作，加强员工综合素质指标日常考核，加强营销队伍建设，加强企业管理，打造一流团队，确保服务质量，实行品牌经营，做强做大。
七、前景预测：
老年产业，是“夕阳”产业，更是“朝阳”产业。说它是“夕阳”是说从事老年人的工作，说它是“朝阳”是说这一工作在中国万兴未艾，也是世界潮流。单说重庆400多万老人，不算吃住，一年耍脱50亿，胸怀祖国放眼世界，再见这个市场潜力多大。再则，老年产业中的日常生活用品，文化教育娱乐用品，卫生保健医药，设施设备，这些在国民总产值中是天文数字，可派生一系列生产加工企业，带动许多相关行业的发展。
只要艰苦创业，调动一切积极因素，团结一切可以团结的力量，稳步推进园区建设，花大力气培训员工，造就一支高素质员工队伍，加强营销管理，老年产业前景乐观，形势喜人，回报丰厚。
地 址：重庆歌乐山山洞坪上
电 话：60729565
邮 编：400035
联系人：周明生
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